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楼市 - 房地产行业 | 享诠财经资讯

作者:侹鋒
2020-03-09 11:55:50

对于房地产行业,作为中国经济的支柱性企业之一,楼市时一个真真正正的“庞然大物”。其上下游产业链之长,提供就业岗位之多,吸纳社会财富之巨,令人叹为观止。尽管近年来政府层面对房地产行业施行打压之势,但2019年中国房地产增加值较2018年还是增长了3%,总产值占了GDP7%。对房地产行业的打压,简单用一句话概括,就是“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话令众多房企叫苦不迭,举步维艰。

 

楼市在金融市场的重要地位

可房地产这只“庞然大物”,究竟是谁孕育出来的呢?20038月,当非典疫情刚刚结束,国务院发布了著名的18号文。

 

 

将房地产定位为中国经济发展的“支柱产业”。至此,房地产“一日封神”。

2003年,地产开发投资的同比增速便达到惊人的29.7%,房地产业的销售同比更是狂增34.1%,销售面积同比增长29.1%。到如今,那只看得见的手又提出:房子是用来住的,不是用来炒的;2019年更是明明白白提出:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,一脚将房地产业从“神坛”上踹了下来。于是,2019年房地产业开发投资同比增长9.9%,销售额增长了6.5%。销售面积干脆负增长了0.1%。万科2018年会上甚至公开提出,2019年的目标就是“活下去”。

 

疫情影响下的楼市现状

到了今年,华创证券监测的2月份第一周45城新房成交仅17万平方米,同比下跌了89%;中原地产的数据显示,自2020年1月下旬起,大部分房企的成交量相较往年呈现暴跌状态,跌幅高达95%。2020年,本已步履瞒珊的房地产业,又要面临疫情的洗礼。地产行业的销售,新开工、施工,竣工、商业营运等等环节都处于停滞状态,更波及上下游的钢铁,水泥、建材、家装等相关产业,哀鸿一片,损失惨重。尤其,商业地产在疫情期间甚至延至今日,基本可称颗粒无收。相较住宅地产的需求恢复速度和潜在购买韧度,商业地产这一波受的伤,不单是重,而且还是不可逆的。这让以商业地产为 “核心资产”的房企大大的受伤。

根据东吴证券的预测,以商业地产运营为主的房企,一季度的租管收入将减半,二季度营收还要视疫情具体发展情况而定,与众多商业地产推出租金减免措施,极力挽留客户办公写字楼市场几乎毫无动静,没有出现成规模的免租降租行为。尽管疫情对于一些短租物业的营收,会有一些影响,但对于普遍租期较长的长租物业来讲,这些并不很大。但长期来看,或许有些规模较小,较依赖线上作业的企业会开始着重发展移动办公和线上办公,这会导致对办公物业的需求会有下滑,空置无租物业率有可能微升。尽管受创不大,但问题是“空置率高、供给过剩”在近年来已经成为办公物业的一个隐痛,如果因疫情影响使得空置率再次上升,那么市场必将做出反应。

出于防控目的,全国多个城市针对房地产市场下发了暂停经营的通知,禁止售楼处、中介门店开门营业;中国房地产业协会也发出号召:要各地楼盘暂停售楼处的运营,静待疫情过去。截至目前,由于疫情发展的不确定性和各地防控措施的收紧,一些城市的房产销售行业仍为复工,相当一批的房企面临着巨大的资金压力。于是不少房企的销售阵地从线下转移到了线上,开始轰轰烈烈的促销自救运动,而目前已知的促销幅度“最大”的就是,许家印坐镇的恒大集团。

2020年2月16日,恒大,称:2月18日至2月29日期间,恒大全国在售的613个楼盘住宅可享七五折特大优惠,另外再七五折优惠上,恒大还在首付,按揭等环节,给出了不同程度的额外优惠。同日,恒大又公布了网上出售的业绩:三天内,客户认购量达47540户,总价值约人民币580亿元。并且恒大副总裁刘雪飞估计:未来几天网络认购量还可能继续上涨,最终可累积突破10万户。其网上售楼平台“恒房通”,最近3天新增用户300多万人,累计用户超过1000万人,当然了,所谓“认购总价值580亿”,听听就好,认购量不代表最终成交量,这波促销恒大究竟能收获多少还是未知数。

恒大这波促销政策的最大特点,其实并非购房折扣率的大小,毕竟全国楼盘打七五折这件事情本来就是个不可能完成的任务。从市场来看,很多一线和强二线的楼市,并没有差到了用大的折扣去刺激,假如上海深圳这种城市忽然打个全城七五折,估计全国楼市的信心都会跟着崩溃。而在很多城市,为了稳定房价,不但限制房价涨幅,同样也限制楼盘降价的幅度,七五折的价格除非提前调价,否则肯定会低于备案价,这种价格网签是无法通过的。最后,目前地产上市企业平均净利润率大概是10%,恒大高一些,2018年年报显示,净利润率大概是15%,假如真的七五折卖房,卖一套就亏本10%,所以这个七五折仅仅只是个噱头。

其实,恒大这次营销的重点在于:提出的“买房保价、无理由退房和无条件退认购定金”。这三个政策这三大政策,才是恒大有信心累计网上认购量可达10万户,众多人捧场的原因。抛开其他的不说,恒大的这次自救行动起码从利益来看,相当的成功。至于其后续的具体实操,会不会极具“中国特色”,该退不退、能延则延、那就是另一回事了。

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