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农地入市+取消预售制;疫情下,中国房产市场悄然迎来巨变丨讯享云课堂

作者:讯小宝(微信:xunb168)
2020-03-20 17:43:06

两周,随着海外疫情的快速扩散,全球资本市场进入恐慌周期,股市剧烈震荡。

美股在两周内史无前例地触发4次熔断标普500指数将下跌29.33%2398.1点,纳斯达克下跌32%至6686.36点,道琼斯工业指数下跌36%至18917.46点这意味着不计其数的财富会顷刻间湮灭。

 

一个朋友在朋友圈感叹到:

股票瞬息万变,某股票瞬间从1834元跌到1分钱!什么概念?就是刚才还有1834万元,一根烟没抽完,剩下了100块钱了!

这次美联储彻底慌了,紧急发布救市计划,做法激进超乎想象,不单降息到零利率,还推出了7000亿美元的量化宽松。然而利好消息公布后,美股期货没升反降,立马下挫5%到跌停线。

 

通过这次疫情也看得出来,国际资本对美国的疫情管控极度不自信,中国或是当下世界中最安全和秩序的避难所。

疫情之后,全世界的经济转速下降一个档次,但中国一定是最早恢复原有转速的国家。

当然今天讲的并不是国际资本市场对中国经济的影响,而是近段时间中国楼市的底层结构正在悄然发生着巨变,譬如农地入市取消预售制度这将真正改变中国房地产的格局

 

诚然,“新冠肺炎”引发全球恐慌,世界经济走衰令人担忧,但中国房地产市场的“变革”事关每个中国家庭,这也是当前我们最应该要关注的事情。

 

问题一:房价到底“贵”在哪?

这些年在分析中国经济的时候,无论是平民还是专家,都在思考“中国房价为什么越来越高”,而且是“越调越高”?从2008年到今天,12年过去了;部分一线城市房价翻了5、6倍,二三线城市甚至翻了10几倍;如此疯狂的房地产市场,能持续十几年的暴涨,也是极为罕见的;

 

究其原因:地价暴涨!

本文不执着于回顾这十几年来房地产市场的发展,而是着眼于当下,因为“农地入市”和“取消预售”将对固有的房地产制度产生较大影响,或许是房地产市场新一轮周期的开始;至于上涨,还是下跌。这不是文章想说的,也不做预测!

 

今年2月份的市场情况来说,虽然在疫情的影响下,楼市封锁进入冷冻期,房价摇摇欲坠,但一些城市的土地市场行情火热,成交火爆,不降反升

 

易居研究院的数据显示,2020年1-2月,上海共成交45幅土地,土地成交建筑面积525.9万平方米,同比增长18.0%;土地出让金618.0亿元,同比增长111.0%。另据克而瑞研究中心发布的数据,其中2月上海土地成交量达到266万平方米,共计成交21幅,揽金460亿元

 

对于房地产市场来说,土地拍卖火热,溢价率高,导致开发商成本高,房屋发售后房价自然较高。因为,在房地产项目各项成本中,土地费用、各种税收占比就高达房价的40%—55%,建筑施工成本占20%左右,三项费用约为10%。

 

问题二: 政府密集调控楼市,为何有“越调越高”的感觉?

当前中国房地产市场的现状是,地方政府以财政和银行与地产市场紧紧捆绑在了一起;形成了“地方政府卖地,银行贷款,开发商卖房”的循环模式,共同推升房价上涨;在这样的利益共同体中,谁也不愿意看到房价下跌。

 

可以看到:土地被地方政府垄断,是地价高涨的初因

 

因此,在中央政府有绝对力量的中国,政府一年中对房地产市场,进行上百次的密集调控中,结果却是“越调越高”。

为何? 地方政府和银行已经深陷楼市,中央收紧政策,地方想方设法松绑楼市;地方政府对土地的垄断决定了中央对房地产的调控不能深入根源。

 

问题三: “农地入市”和“取消预售制”对房价又多大影响?

1、农地入市

2019年8月26日,全国人大表决通过了新修订的土地法,于2020年1月1日实施;其中,农民村经营性建设用地入市是本次土地管理法修改的最大的亮点;

 

自然资源部规司司长魏莉华解释

取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍

 

很显然,此次修法在土地供应方面,剔除了“地方政府”这个最大的“中间商”;农地上市,无需政府征收,可直接入市。这对楼市意味着什么?

在过去,地方政府一直是土地市场的唯一提供者,直接垄断了土地供应;

而集体土地入市,市场上的土地供应方不仅只有政府,还有农村集体土地。土地供应垄断时代将宣告结束。

 

可以预见到,新法实施后,房地产项目各项成本将明显下降;基本结束了房价持续走高的动力!

 

2、取消预售制

房产“预售制”在1994年开始实行,到2020年,已经实行了26年之久;在住房短缺时代,预售制提高了资金周转速度,有效解决和房屋供给问题;但是,随着中国城镇化推进,大部分城市 出现住房过剩的问题;此时,“预售制”却成为了开发商推升房价,攫取利益的最佳工具;

开发商只需要重复“拿地”→“贷款”→“回款”→“还贷”→“拿地”,这个循环流程就能收入暴增!最坏的结局就是“楼盘烂尾”,留下一堆烂摊子给业主;于是“维权”、“烂尾楼”成普遍现象;

 

终于,海南省对预售制重拳出击,宣布“全面实施商品房现房销售制”!

其现实意义不用赘述,对于购房者来说,与预售期房相比,自然更希望现房销售。主要是期房销售需要等待很长时间才能拿到房,而且期房可能存在烂尾、质量、和预期相差较大等问题。如果是现房销售,这些问题对会迎刃而解。取消预售会让房地产市场更健康、更平稳的发展。

 

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