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公募基建REITs迎来万亿级市场但仍需政策补短板

作者:
2020-05-16 00:25:52

  本报首席记者 梁文艳报道

  经过多年的探索,公募REITs迎来关键性一步。

  近日,中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》),明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。

  在聚焦重点区域、聚焦重点行业和优质项目方面,《中国产经新闻》记者注意到,京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域被列为重点。

  在重点行业中,基础设施补短板领域,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理、信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等都要开展试点。

  记者注意到,就单从《通知》来看,公募REITs虽然是创新产品,但对项目以及区域有着较严的标准,一些经济欠发达的地区以及非重点行业并未在列。

  此外,除了《通知》,证监会还起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,进一步对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范。

  万亿级市场将开启

  那么,什么是公募REITs?公募REITs就是不动产投资信托基金。据了解,公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来,已有40多个国家(地区)发行了该类产品,其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等,已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

  事实上,早在2016年12月26日,国家发改委、证监会联合发布的《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》就特别提出,要推动不动产投资信托基金(REITs),进一步支持传统基础设施项目建设。

  中国社会科学院财经战略研究院财政研究室副主任何代欣在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,虽然基础设施在财政政策中的作用较为突出,但当前基础设施建设也面临不少挑战,比如融资的挑战。此时,监管部门推出REITs试点,正当其时。

  何代欣表示,对于公募REITs来说,公募REITs能够为基础设施项目提供稳定的资金,促进资本市场服务实体经济,有效盘活存量资产,推动基础设施高质量发展。

  有业内观察者认为,从短期来看,为应对疫情影响和经济下行压力,REITs市场建设可以成为中国经济的“稳定剂”,保障经济平稳运行;从长期来看,REITs将成为深入推进中国供给侧改革、推动经济高质量发展的“助推剂”,助力中国经济转型升级。

  有分析文章认为,中国版REITs先以基础设施REITs的形式进行试点,既符合我国当前的国情,也有益于在实践中不断探索中国特色的REITs制度。通过REITs进一步拉动投资,可以盘活基建领域的存量资产。值得关注的是,REITs可能是化解地方政府债务最有效的手段,可能也会成为未来地方政府城投平台的转型之路(城投公司转型为REITs管理人)。地方政府债务不断扩大,其中较大比例用于基础设施建设,通过资产证券化的方式可以把存量资产变成能够流动的证券,有效化解地方债务问题。

  对于公募REITs发展,有业内人士预测,如果参照美国公募REITs市场规模,中国公募REITs市场规模未来可达数万亿元。

  根据中国REITs联盟统计显示,截至2019年底,在我国境内的类REITs产品中,发行过包括物流、产业园、高速公路在内的基础设施REITs共有6单产品,相对商业物业数量较少。

  另据兴业证券股份有限公司统计显示,截至2019年年底,“类REITs”产品累计发行了68只,累计发行金额为1402.81亿元。

  仍面临重重挑战

  虽然公募REITs迈开了关键性一步,也赢得了业内人士的点赞,但同时,也引起了部分业内人士的担忧。

  何代欣认为,在公募REITs推广当中,仍面临着三方面的困难。一方面,REITs的融资形式到底是债权融资还是股权融资?目前,这两种方式还存在着较大的争议。

  另一方面,由于很多基础设施运行的分红方式不确定,所以成本如何回收,REITs如何持续运行都有很多的不确定性。债权融资与股权融资各有好处,也各有风险,所以REITs落地方式还需要继续具体摸索。

  第三方面,在要素市场,市场化进程正在加速,金融体制改革也在提速,REITs如何定位改革发展中的位置?民间资本进入REITs的方式,可能成为各方关注的焦点。

  记者也注意到,根据现有的政策要求,公募REITs目前还仅仅聚焦在基础设施等重点领域,但全面扩容仍面临不少挑战。以税收为例,在美国,税收优惠也使得REITs得到了快速发展。

  有文章分析,在REITs的转让环节不动产持有超过10年享受税收优惠,REITs收入向股东分红免征所得税。而我国现行的税法下REITs涉及多种税收,如不动产转让层面的土地增值税、契税和原始权益人所得税,项目运营层面的企业所得税等,都存在重复征税的问题。

  根据上述文章分析,当前,我国试点的REITs并没有形成相配套的税收优惠政策。对此,业内人士认为,公募REITs若不推出相应的税收优惠政策,则仍将存在交易结构过为复杂或税收过重拖累项目收益的问题。

  也有业内人士认为,公募REITs涉及的基础设施类别太多,需要整合的资源也较多,项目操作过程中可能涉及多个资产运营方、多个管理机构,沟通协调工作量大,其中任何一方出现问题,都可能给项目带来比较大的影响。与此同时,项目收益和风险的平衡难度大,整体操作要求比较高,谈判、磨合的过程可能会比较长。

  对于公募REITs下一步的发展,有业内观察者认为,要加快完善相关基础制度,包括REITs法律体系和发行、上市、交易等细则,以及相关税收政策、鼓励能提供稳定现金流的资产参与REITs产品的发行和交易及需要防范的风险等配套政策。

本文首发于微信公众号:中国产经新闻。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:何一华 HN110)
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