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香港富商分羹内地房地产红利:买卖高息债券在京项目闲置十年

作者:余燕明
2020-05-23 09:59:39

  香港商人潘政,在港交所拥有3家“小市值”的上市公司——汇汉控股有限公司(00214.HK,以下简称“汇汉控股”)、泛海国际集团有限公司(00129.HK,以下简称“泛海集团”)、泛海酒店集团有限公司(00292.HK,以下简称“泛海酒店”)。

  潘政实际控制汇汉控股50.44%的权益,其通过汇汉控股持有泛海集团51.89%的权益,又通过泛海集团持有泛海酒店66.71%的权益,即潘政自上而下持股汇汉控股、泛海集团、泛海酒店。

  目前,汇汉控股在港交所的总市值约为8亿港元,泛海集团的总市值约为12亿港元,泛海酒店的总市值则不到5亿港元。

  但2020年以来,中资美元债在境外市场的行情大跌,潘政控制的这3家小市值企业活跃在二级市场,大举购入了中国恒大、花样年控股等红筹地产商发行的高息美元债,使其开始受到关注。

  据《中国经营报》记者查询统计,汇汉控股、泛海集团、泛海酒店大约已持有逾190亿港元的高息美元债。在过去几个月时间里,泛海系就耗资近30亿港元继续增持了多家红筹地产商的美元债券。

  潘政及其名下的3家上市企业不仅从红筹地产商的高息美元债获利颇丰,而且他在早年就已经直接介入了中国内地的房地产项目开发。

  其中,泛海集团正在开发销售位于北京市通州区的东湾项目,仅住宅部分的销售货值就接近70亿元。泛海集团在2007年即已取得了东湾项目的开发权益,但搁置到2019年才得以入市,闲置了逾十年时间。

  瞄准房地产高息美元债

  在偌大的港交所,潘政控制的3家“泛海系”上市公司毫不起眼,其市值更加无足轻重。

  泛海系在二级市场的股价表现,与上市公司的账面价值,有所偏离。以汇汉控股为例,至2019年9月末,汇汉控股的每股净资产达到了15.53港元,而该公司目前的每股价格为0.94港元,大幅折让于净资产水平。

  当前汇汉控股的总市值约为7.9亿港元,上市公司到2019年9月末合并报表口径下持有的现金资源就超过了9.5亿港元。

  泛海系之所以受到关注,则是因为今年以来,中资美元债在二级市场大幅跳水后,泛海系大举买进了中国恒大等红筹地产商发行的高息美元债以作投资。

  实际上,截至2019年9月末,汇汉控股、泛海集团、泛海酒店合计已经持有多达157.4亿港元(按市值计算)的债券,其中绝大部分是红筹地产商发行的高息美元债。

  按照泛海系持有的这些债券本金计算,其面值总额接近177亿港元,泛海系为了增持买进这些债券所支付的投资成本则为172.4亿港元。

  据悉,这些美元债券的收益通常包含两个部分,一方面来自于债券在二级市场的买卖溢价,另一方面来自于债券本身所附带的利息收入。

  泛海系所持有的美元债券的票息介于7%~15.5%。仅2019年9月末的前6个月,泛海系由这些高息美元债就收到了接近10亿港元利息收入。

  根据泛海系的公开披露,从2019年11月份开始,汇汉控股、泛海集团、泛海酒店通过一级市场认购及二级市场购买的方式,继续增持了大笔美元债券。

  2019年11月初~2020年2月下旬,泛海系在一级市场先后认购了意马国际、花样年控股、中国恒大、当代置业发行的高息债券,这些债券发行利率介于10%~12.25%。

  今年3月至今,泛海系开始在公开市场频繁买进中国恒大、花样年控股、金轮天地控股已发行上市的高息美元债,这些债券附息利率则介于11.5%~13.75%。

  泛海系从2019年11月份以来对中资美元债收购策略的调整——从一级市场认购转向公开市场购买,主要由于今年3月份以来,这些美元债券在二级市场的价格大幅跳水,其公开报价远低于债券面值,与之对应的是债券收益率大涨。

  例如,泛海系在今年3月中旬从公开市场购买了中国恒大票息介于11.5%~12%的美元债券,债券本金为2500万美元,而其所付出的代价则仅为1690万美元;今年3月份下旬,泛海系进一步收购了中国恒大票息介于11.5%~13.75%的美元债券,债券本金为8450万美元,而其所支付的代价只有5720.5万美元。

  据记者查询统计,2019年11月份以来,汇汉控股、泛海集团、泛海酒店通过一级市场认购、二级市场购买的方式,迄今已累计耗资29.46亿港元继续增持了高息美元债,这些债券本金为34.3亿港元。

  与此同时,期间泛海系也出售了此前持有的部分票息较低的中资美元债,以调整其债券持仓结构。另据记者查询统计,2019年10月下旬以来,泛海系已先后出售了所持逾10亿港元融信中国、当代置业、佳兆业集团等红筹地产商发行的美元债券。

  这几笔中资美元债的出售,让泛海系获益颇丰,其由此确认的出售收益就达到了1亿港元左右。

  至2019年9月末,泛海系持有这些债券的投资成本为172.4亿元,2019年11月份至今继续净买入约20亿港元后,目前其对这些高息美元债的累计投资已超过190亿港元。

  收购北京土地闲置十年

  红筹地产商的高息融资,以及中资美元债在二级市场的大幅下跌,已让泛海系赚取了大笔利息和投资收益。除此之外,泛海系还直接在中国内地参与了房地产项目开发。

  2019年7月份,位于北京城市副中心——通州区的一个核心住宅项目开始预售,仅2个月时间,该项目的合约销售额就超过了7亿元。

  这是由泛海集团间接持股50%的北京黄海房地产开发有限公司(以下简称“黄海房地产”)开发建设的东湾项目,总建设规模达到了24.81万平方米。东湾项目是泛海集团名下少量的房地产开发项目之一。

  黄海房地产在2019年7月份及2020年3月份先后取得了东湾项目部分房源的预售许可,批准预售717套房源,批准预售面积7.23万平方米,批准销售价格接近7万元/平方米。

  而据记者了解,东湾项目24.81万平方米建筑规模里,其中规划建设的6栋住宅楼面积为9.53万平方米,按照该项目批准销售价格7万元/平方米计算,仅住宅部分的总货值就高达70亿元。此外,东湾项目还规划建设了2栋商务办公楼,商业及办公面积约为5.63万平方米。

  泛海集团早在2007年收购取得了黄海房地产44%的股权,其当时支付的收购对价为1.533亿港元。此后,泛海集团对黄海房地产的持股比例,进一步增加至目前的50%。

  当时东湾项目的土地面积为5.2万平方米,计容建筑面积(地上建筑面积)为9.13万平方米。泛海集团收购东湾项目开发权益时所约定的重要条件之一,即该项目的计容建筑面积调整到18.79万平方米,相比之前将增加一倍以上。

  根据记者查询北京市相关备案信息,黄海房地产开发的东湾项目在建筑控制规模这一指标上,确有大幅增加。

  2012年,东湾项目备案信息显示其建筑控制规模为15.65万平方米,2017年则增加到目前的24.81万平方米,而黄海房地产在2004年获得东湾项目地块时,其规划总建筑面积不到11.38万平方米。

  当初泛海集团从俊星集团收购了东湾项目的开发权益,俊星集团由自然人余乃储实际控制,这是一位在北京有过少量投资的地产商。彼时全资持股黄海房地产的俊星集团,引入了泛海集团。

  而在2001年黄海房地产设立之初,该公司由徐光、曹仲川、马利国这3名自然人出资,无从知晓他们通过何种方式获得了如此庞大的开发土地。根据记者查询了解,黄海房地产在2004年签订土地出让合同时,所支付的土地出让款仅为1718万元,并约定在2005年动工、2007年竣工。

  因此,东湾项目之前亦被国土部门列为闲置土地。泛海集团在2007年介入该项目后,其原本拟定的开发计划仍然几度延期,迟至2017年才实际动工。

  目前,泛海集团及俊星集团各自持有东湾项目50%的开发权益,但此前俊星集团向该项目投入的开发资金,相当一部分实际上来自于泛海集团拆借的资金。其中,2015年,由余乃储提供担保,泛海集团向俊星集团贷款2.8亿港元,用于后者对黄海房地产的注资。

  《中国经营报》记者已向汇汉控股、泛海集团方面求证了解东湾项目闲置多年、建筑控制规模大幅增加的原因,以及是否由其承担主要的开发资金,截至发稿,对方未予回应。

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